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　　2026年一季度REITs政策呈现“顶层引导、多层联动”的鲜明特征，国家层面证监会强调“抓好商业不动产REITs试点平稳落地”，国务院及商务部聚焦服务消费、绿色消费领域支持项目发行，形成了国家统筹布局与细分领域精准发力的格局；地方层面重庆、南京、浙江等多地结合区域发展定位，推动REITs在城市更新、产业园区等领域落地，形成差异化发展格局。

　　保租房与仓储物流扩募提速，商业不动产申报火热一级市场呈现“首发扩容”与“存量扩募”双轮驱动的特征。保租房板块迎来中航北京昌保租赁住房REIT（8.5亿元）新申报，同时汇添富上海地产租赁住房REIT拟扩募。仓储物流领域华泰宝湾物流REIT拟购入宁波、成都等4个物流园项目，华安外高桥REIT拟新购入24.3万平方米高标仓。商业不动产成为申报主力，11只项目集中申报，涵盖奥特莱斯、酒店等业态，其中中金唯品会REIT估值达74.6亿元，

　　消费领涨保租房回调，头部标的估值获修复二级市场呈现显著的结构性分化，消费基础设施REITs以5.08%的平均涨幅领跑，华安百联消费REIT涨11.47%、嘉实物美涨10.85%，受益于消费回暖与商业不动产政策开闸；仓储物流涨2.72%，华泰宝湾物流REIT涨8.29%，中银中外运、南方顺丰受益于关税暂缓及高出租率；产业园区涨2.85%，中金重庆两江REIT涨9.58%；而保租房REITs因前期涨幅较高及申报撤回影响，平均下跌0.53%。

　　产权类资产韧性凸显，现金流回收高效产权类公募REITs近三年呈现“短期波动、长期稳健”特征，运营指标筑牢根基：出租率2025年各季度稳定在90%以上（二季度达92.71%），租金收缴率连续三年维持98%以上（2025年Q4达99.77%），息税折旧摊销前利润率（EBITDA）虽受成本挤压从2024年的高点回落至70%-80%区间，但仍显著高于其他板块。细分来看，保租房出租率修复至95.27%，收缴率超98%；仓储物流平均出租率93%以上，红土创新盐田港等项目实现100%满租；消费基础设施出租率维持97%高位，租金续租调整率达6.6%，高出租率与近满额收缴率构成现金流安全垫，支撑分红稳定性。

　　美国数据REITs中心领涨，香港学生公寓成新热点海外方面，标普美国REITs指数一季度上行23.54%，其中数据中心REITs涨23.54%，自助仓储涨18.02%，而写字楼因空置率担忧下跌3.76%；新加坡凯德综合商业信托（CICT）全年派息增长6.4%，收益率4.8%，零售物业出租率98.7%。香港市场恒生房托指数呈“深V反转”，受写字楼空置率高企压制，冠君产业信托租金收入下降9%，但学生公寓成为逆周期热点，招商局房托收购九龙柯士甸路项目改造为85个床位公寓，政策推动非本地生限额提升至50%，未来三年预计新增2万学生，市场空间广阔。

　　市场整体数量方面，据观点指数统计，截止2026年3月，全市场上市的REITs产品达到79只，总市值达到2262.64亿元，较2025年一季度增长21.62%。

　　期内，共有1只REITs上市，为新疆首单水电REITs——华夏中核清洁能源REIT，底层资产为和田地区水电站——波波娜水电站，基金募集规模为15.05亿元。

　　从市场结构来看：园区基础设施REITs 20只，市值371.1亿元，占比16.4%；消费基础设施 REITs 12只，市值425.9亿元，占比约18.8%；仓储物流类10只，市值约272.8亿元，占比12%；保障性租赁住房8只，市值约187.3亿元，占比8.28%。

　　2026年一季度REITs政策呈现“顶层引导、多层联动”的鲜明特征，国家层面与地方层面协同发力，明确了REITs市场扩容与规范发展的双重导向。

　　从国家层面来看，证监会2026年系统工作会议特别强调“抓好商业不动产REITs试点平稳落地”，这一部署承接了2025年底商业不动产纳入REITs范围的政策导向，与此同时，国务院办公厅及商务部等9部门出台的政策，分别聚焦服务消费、绿色消费领域，支持相关基础设施项目发行REITs，既呼应了“盘活存量、做优增量”的决策部署，也通过金融工具创新为消费市场提质扩容、绿色发展注入动力，形成了国家层面统筹布局、细分领域精准发力的政策格局。

　　消费基础设施与特色产业领域成为一季度REITs政策支持的重点赛道，政策覆盖面持续拓宽、支持力度不断强化。一季度多份政策文件明确将REITs与消费、养老等民生及特色产业深度绑定，上海市出台措施支持消费基础设施发行REITs，国务院办公厅则进一步明确支持符合条件的消费基础设施项目发行REITs，助力培育消费新增长点。这与消费基础设施REITs近年来规模稳步扩容、经营韧性突出的市场表现形成呼应，也为后续相关资产申报发行提供了清晰的政策指引。

　　此外，上海针对养老金融的相关方案，引导保险机构通过REITs等方式为养老产业提供长期稳定资金，既丰富了REITs的应用场景，也破解了养老产业资金回收周期长、融资难度大的痛点，推动REITs成为衔接金融资本与民生产业的重要纽带。

　　地方层面政策多点开花，聚焦区域发展需求，推动REITs在城市更新、产业园区、交通基建等领域的落地应用，形成差异化发展格局。

　　重庆、南京、浙江、福建、江苏等多地结合自身发展定位，出台针对性政策推动REITs发展：重庆聚焦产业园区高质量发展，鼓励平台公司运用REITs拓宽融资渠道、推动转型；南京明确把握REITs扩围机遇，重点推进城市更新、酒店等领域项目储备申报；浙江聚焦交通基础设施领域，提出加快REITs常态化发行。

　　福建、江苏则将REITs作为城市更新的重要融资工具，鼓励多元化资本参与。这种地方层面的差异化布局，既贴合各区域核心发展需求，也推动REITs从单一基础设施领域向多领域延伸，进一步激活了地方存量资产的活力。

　　总体而言，一季度REITs政策的密集出台，既为市场发展提供了充足的政策支撑，也明确了“扩容与规范并重”的发展路径，推动REITs在服务实体经济、盘活存量资产、促进产业升级等方面发挥更重要的作用。

　　公募REITs市场正逐步从“申报热”向“理性规范”转型，中止类项目集中出现，核心是监管新规落地与市场环境变化共同作用的结果，体现了市场进入“严准入”的高质量发展阶段；商业不动产类项目成为申报主力，业态多元、区域集中，依托成熟资产的稳定现金流，成为市场关注的重点；扩募类项目数量有限但导向明确，政策契合度与资产质量成为决定项目进展的关键因素。

　　从项目分布来看，中止项目共5只，其中上交所3只、深交所2只，均为首发项目（除富国首创水务为扩募），集中于同一时间节点中止，体现了鲜明的集中性特征。具体来看，创金合信电子城产业园REIT底层资产为北京电子城老工业基地的科技楼宇，出租率达88.28%、入驻企业聚焦科技服务领域，但被问询租赁稳定性与续租风险，且恰逢监管新规落地，最终选择主动撤回申报，后续拟择机推进。华夏万纬仓储物流REIT底层资产为三地高标准物流仓储项目，总估值11.49亿元，但受物流地产行业租金承压、空置率上行的影响，项目运营稳定性与估值合理性受到质疑，难以满足监管问询要求，最终中止申报。

　　建信建融家园租赁住房REIT底层资产覆盖北京、上海、苏州三地保障性租赁住房，2024年3月获受理后收到交易所关于“非居改保”合规性、出租率及租金预测等问题的问询，长期未予回复，最终因“整合项目资源、优化运营管理”主动撤回，此次中止不影响建设银行日常经营与财务状况。建信金风新能源REIT底层资产为全南天排山风电项目，估值8.81亿元，该项目曾因极端天气导致营业收入下滑，且面临国补退坡风险，估值与申报初期存在差异，未在规定期限内回复交易所问询，触及监管终止审核条件，成为公募REITs市场首个终止申报的新能源类项目。

　　从核心原因来看，此次集中中止与2025年12月31日沪深交易所发布的新版“审核程序指引”密切相关，新规首次明确了审核终止的具体情形，完善了从申报到上市的制度链条，对项目合规性、财务数据有效性、运营稳定性提出了更高的要求，部分长期未推进、存在合规或运营瑕疵的项目被迫终止申报。

　　此外，2025下半年以来公募REITs市场热度有所回调，投资者参与热情下降，新发项目面临定价压力与破发风险，原始权益人推动发行的动力减弱，也是部分项目主动撤回的重要原因。

　　商业不动产类公募REITs是2026年初申报的重点板块，此次统计范围内共有11只相关项目，涵盖奥特莱斯、商业综合体、酒店、写字楼等多元业态，主要集中于上海证券交易所申报。

　　从资产特征来看，此类项目具有估值差异大、业态分布集中、区域布局多元的特点。估值方面，跨度从8.91亿元到74.6亿元，分化明显：中金唯品会REIT估值最高，达74.6亿元，底层资产为郑州、哈尔滨两地杉杉奥特莱斯项目，合计建筑面积24.5万平方米。奥特莱斯业态具有稳定的消费群体与现金流，支撑了高估值；国泰海通砂之船REIT估值最低，为8.91亿元，聚焦西安砂之船奥特莱斯单个项目，规模相对有限。

　　业态分布上，奥特莱斯与商业综合体占比最高，合计7只，其中砂之船、杉杉奥特莱斯等成熟商业IP均有布局，此外还有酒店类（华安锦江REIT，覆盖18个城市21家锦江都城酒店）、写字楼及商业裙楼类（华安陆家嘴REIT、国泰海通崇邦REIT），业态多元化趋势明显。

　　区域布局上，商业不动产类项目主要聚焦一线及核心二线城市，以上海、北京、广州、合肥等城市为主，同时兼顾江门、绵阳等区域核心城市，体现了“核心城市聚焦、区域均衡布局”的策略。

　　例如，光大保德信光大安石REIT聚焦上海静安、江门两地核心商业综合体，总估值61.05亿元，拟募集规模49.5亿元，依托核心城市的消费活力保障资产收益；华夏保利发展REIT布局广州、佛山两地商业资产，合计建筑面积23.2万平方米，借助粤港澳大湾区的经济活力提升资产价值。此外，部分项目具有鲜明的区位优势，如国泰海通崇邦REIT位于上海嘉定安亭镇，紧邻地铁站及主干道，交通便捷，为商业运营提供了良好支撑。

　　从价格走势看，整体呈现先承压回落、后企稳反弹、再高位震荡整理的运行格局。

　　2025年12月上中旬，指数自1035元上方开启阶段性调整，连续多日震荡下行，市场受年末战略解禁集中入市、板块情绪偏弱等因素影响，收益型资产阶段性走弱，指数于12月下旬跌破1000元关口，创下阶段低点。

　　2026年1月，REITs板块迎来强势反弹行情。在商业不动产REITs获批申报的背景下，资金回流特征明显，指数一路震荡上行，从月初的1015元附近稳步攀升至1月下旬1056元的阶段高点，月度反弹力度较强。其中，基础设施、消费基础设施等底层资产受益于春节前消费行业景气度回升，活跃度明显提升，板块估值得到有效修复。

　　2026年2月至3月初，指数进入高位震荡消化阶段。受节前节后资金轮动、新发产品供给预期以及板块内部结构分化的影响，指数自高位小幅回落，在1030—1045元区间反复整理，波动幅度收窄，走势更趋稳健。2月下旬至3月初，指数维持窄幅震荡，虽有小幅回调，但整体支撑较强，并未出现趋势性走弱的迹象。

　　从运行逻辑来看，在大类资产配置中，REITs 凭借现金流稳定、分红属性明确等特点，持续受到长期资金的青睐。展望后续，随着底层资产经营持续改善、相关配套政策不断完善，以及长期配置资金持续入场，市场将迎来进一步修复。

　　2026年一季度，基础设施REITs呈现明显的结构性分化，消费基础设施领涨，园区、仓储物流稳步上行，保障性租赁住房小幅回调，反映市场对消费复苏、政策利好与现金流韧性的定价差异。

　　消费基础设施以5.08%的平均涨幅领跑，受益于消费回暖与商业不动产REITs政策开闸，核心商圈资产客流与租金修复，叠加资金偏好高景气板块，估值修复最为显著。园区基础设施与仓储物流分别上涨2.85%、2.72%，产业园区需求稳健、仓储物流得益于中美对等关税暂缓带来的业务机遇，依托供应链稳定的运营，现金流确定性强，获得资金持续配置。

　　保障性租赁住房平均下跌0.53%，主要受板块前期涨幅较高、部分项目申报撤回影响，叠加市场对租金增长空间的谨慎预期，资金转向弹性更大的消费类资产，整体呈现小幅调整。

　　换手率方面，园区基础设施为19.13%，消费基础设施为21.05%，仓储物流为25.67%，保障房为17.10%。

　　产权类公募REITs近3年经营呈现“短期波动、逐步修复、长期稳健”的核心特征，核心运营与盈利指标虽有阶段性调整，但整体贴合成熟资产定位，运营韧性与管理效能持续凸显。出租率、收缴率筑牢运营根基，息税折旧摊销前利润率触底趋稳，现金分派率稳步回升，彰显底层资产的抗风险能力。

　　运营端指标波动回升，稳定性持续增强。出租率是需求端的核心体现，2022年达92.20%的高位，2023年受经济复苏初期产业扩张放缓影响降至88.75%，2024年逐步回升至90.17%，2025年各季度稳定在90%以上，二季度达92.71%，印证了底层资产的出租韧性。收缴率同步优化，2023年降至88.33%后，2024年大幅回升至98.27%，2025年各季度稳步提升，反映租户履约能力改善及运营方精益管理的成效。

　　盈利与分红分化调整，整体处于合理区间。息税折旧摊销前利润率从2022年的80.38%逐年小幅下滑至2024年的69.94%，主要受人工、物业维护等成本上涨影响，2025年各季度有所回弹，呈现触底企稳的态势。

　　现金分派率呈现阶段性波动，2023年达4.92%的峰值后，2024年回落至3.86%，2025年各季度逐步回升至4.18%。现金流稳定，再加上契合产权类公募REITs的收益定位，即使短期面临波动也不会改变长期分配的稳定性。

　　2026年第一季度，园区基础设施类REITs在二级市场的表现呈现出明显的分化态势，在统计的20只相关产品中，实现正涨幅的产品数量占据多数。

　　从具体的标的表现来看，中金重庆两江REIT以9.58%的区间涨跌幅位居榜首，其表现显著优于同类平均水平。紧随其后的是博时津开产园REIT和华夏金隅智造工场REIT，分别录得6.69%和5.93%的涨幅。

　　此外，国泰海通东久新经济REIT、华夏和达高科REIT以及广发成都高投产业园REIT的涨幅也均超过5%，构成了本期上涨的第一梯队。观察这些表现靠前的产品，可以发现其底层资产多位于经济活力较强或具备特定政策支持的区域，市场交易活跃度相对较高。从可供分配金额的角度来看，中金重庆两江REIT环比三季度增长约54.85%，国泰海通东久新经济REIT环比增长50.8%，分红表现促使本期内的走势保持了较强的上升动能。

　　易方达广开产园REIT以7.98%的跌幅处于末位。同时，东吴苏园产业REIT、华夏合肥高新REIT及中金湖北科投光谷REIT也出现了不同程度的回调，分别为-1.69%、-1.05%和-1.19%。此外，国泰海通临港创新产业园REIT微跌0.37%，基本与大盘持平，显示出一定的抗跌性。

　　从近三年及2025年全年的运营数据来看，产业园区公募REITs的基础资产呈现出“出租率承压、收缴率修复、利润率回升”的分化特征。2022年至2025年期间，出租率指标经历了从高位回落的过程，由2022年的89.29%逐步调整至2025年第四季度的83.35%。这一变化反映了在宏观经济环境及产业结构调整背景下，园区租赁需求面临一定的周期性压力。

　　值得注意的是，2024年以后出租率的下降幅度已明显收窄，2025年各季度基本维持在82.67%至84.59%的窄幅区间内波动，显示了租赁市场在经历初期调整后，正逐步进入相对稳定的平台期。

　　在现金流回收效率方面，租金收缴率指标表现出较强的修复动能。2022年收缴率录得103.07%，预收租金及租户的支付能力强劲；随后在2023年回落至98.57%，2024年进一步微降至96.80%。进入2025年后，该指标呈现明显的“V”型修复态势，第一季度受季节性因素影响降至88.57%的低点后，后续三个季度持续回升，至2025年第四季度已恢复至95.70%。

　　中金重庆两江REIT在四季度报告中亦指出，管理团队同租户按商定计划协商，历史欠缴租金已逐步缴纳，下一步，基金管理人和运营管理机构高度关注资产收缴率指标，并将通过多元化的策略组合保障资产现金流的稳定性。

　　盈利能力指标方面，息税折旧摊销前利润率展现出较强的韧性，成为本期运营数据的亮点。该指标在2023年随出租率下滑而降至69.53%后，2024年即回升至71.71%。

　　2025年全年，该指标维持在72.99%至78.71%的较高区间，尤其是第一季度和第二季度均保持在78%以上，显著高于2023年的水平。这一数据说明，尽管收入端因出租率波动而受到影响，但通过有效的成本控制、运营效率提升或高毛利租户结构的优化，底层资产的盈利能力并未随出租率同步下滑，反而维持了较高的盈利水准。

　　2026年第一季度，消费基础设施类公募REITs在二级市场展现出强劲的上涨动能，统计范围内的12只产品全部实现正涨幅，整体平均涨幅达到5.08%。从价格表现来看，板块内部虽普遍上涨，但个券间的分化特征依然显著。华安百联消费REIT以11.47%的区间涨跌幅领跑板块，嘉实物美消费REIT紧随其后，录得10.85%的涨幅，二者构成了本期上涨的第一梯队。

　　易方达华威市场REIT、华夏中海商业REIT的涨幅也超过7%，显示出资金对头部消费基础设施资产的偏好。相比之下，中金印力消费REIT和中金中国绿发商业REIT的涨幅相对靠后，分别为0.52%和0.36%，但仍保持了正向收益。整体而言，一季度消费REITs板块呈现出“普涨+分化”的格局，市场情绪偏向积极。

　　从底层资产的运营表现来看，消费基础设施REITs在2024年至2025年期间维持了较高的运营效率，核心指标表现优于其他类型的基础设施资产。出租率方面，资产始终保持在高位运行，2024年全年平均出租率达到97.68%，2025年各季度虽有小幅波动，但整体维持在96.23%至97.87%的狭窄区间内，2025年末回升至97.87%的高位，显示出消费类资产在需求端的强劲韧性。租金收缴率同样表现优异，连续五个报告期保持在99%以上，2025年第四季度进一步提升至99.80%，表明租户支付能力稳定，现金流回收风险极低。

　　在盈利能力指标上，息税折旧摊销前利润率在2025年呈现出前高后低的走势。2024年该指标为62.59%，进入2025年后，前三季度利润率持续攀升，分别录得66.98%、67.21%和67.37%，显示了良好的盈利修复态势。然而，2025年第四季度该指标回落至61.37%，环比出现一定幅度的下滑，与年末促销活动增加、运营成本上升或季节性因素有关。尽管存在季度性波动，但消费基础设施资产整体的盈利水平依然保持稳健。

　　综合来看，2026年一季度消费REITs的普涨行情具备坚实的运营数据支撑。97%以上的出租率和接近100%的收缴率，为投资者提供了稳定的分红预期，而头部产品在二级市场的显著溢价则反映了市场对优质底层资产未来现金流增长潜力的认可。

　　尽管2025年末利润率出现阶段性回调，但并未影响资产的整体估值逻辑。展望后续，需持续关注消费复苏对租金增长的驱动作用，以及四季度利润率波动是否会演变为趋势性变化。

　　2026年初，保租房公募REITs板块在一级市场呈现出“首发扩容”与“存量扩募”双轮驱动的新特征，显示出该板块在资产端与资金端的活跃度显著提升。1月7日，中航北京昌保租赁住房REIT正式获深交所受理，标志着保租房板块迎来新的增量资产。该项目底层资产包含位于昌平区未来科学城的三个人才公租房项目，建筑面积合计10.56万平方米，估值8.5亿元。

　　值得注意的是，该项目包含已运营满8年的成熟资产（滟澜新宸）及运营超3年的次新资产（国瑞熙院、未来融尚家园），资产组合兼顾了现金流的稳定性与成长性。从收益测算来看，项目采用5.8%的折现率，2026年及2027年的预测净现金流分派率分别为4.1%和4.2%，在当前利率环境下具备较强的吸引力。2025年1-9月3390.9万元的营业收入数据，验证了底层资产在租赁需求端的扎实基础。

　　与此同时，存量产品的扩募进程亦在加速，汇添富上海地产租赁住房REIT于1月15日公告拟启动扩募，计划新购入璟耀及璟博两个位于上海浦东新区的成熟项目。此次扩募规模显著，新增建筑面积约20.8万平方米，房间套数达2579套，远超原持有的1398套，资产规模实现大幅跃升。

　　两个新购入项目均于2023年上半年开业，运营时长即将满3年，已度过培育期，具备贡献稳定现金流的能力。这一扩募动作不仅提升了单只基金的资产规模与分散度，也反映出管理人对一线城市核心区域保租房资产长期价值的认可。

　　在统计的8只产品中，仅有3只实现正收益，其余5只均出现不同程度的回调。区间涨跌幅的极差达到8.38个百分点，头部标的与尾部标的走势背离明显。其中，汇添富上海地产租赁住房REIT以4.29%的涨幅领跑，招商基金蛇口租赁住房REIT紧随其后，录得3.77%的涨幅。相比之下，华夏基金华润有巢REIT下跌4.08%，红土创新深圳安居REIT下跌3.65%，中金厦门安居REIT下跌3.52%，构成了本期调整的主要阵营。

　　财务修复态势明显，管理团队探索打造第二增长曲线年全年的运营数据，保租房公募REITs展现出极强的抗周期属性，尤其在现金流回收方面表现优异。出租率指标虽受市场环境及项目成熟期影响，从2022年的99.15%阶段性回落至2024年的91.39%，但在2025年呈现出明确的修复态势，四个季度维持在94.59%至96.13%区间，年末收于95.27%，显示出租赁需求的韧性正在逐步恢复。更为关键的是，租金收缴率始终保持在极高水平，连续三年维持在98%以上。

　　在盈利能力方面，息税折旧摊销前利润率随出租率波动呈现先降后升的走势。2022年利润率高达86.16%，随后两年回落至76%-82%的区间，2025年全年则在76.99%至80.64%之间震荡。尽管利润率绝对值较2022年高点有所下滑，但考虑到出租率的修复进程，2025年前三季度利润率的回升（Q3达80.64%）表明资产的盈利效率正在改善。

　　2026年第一季度，二级市场上仓储物流基础设施类公募REITs整体呈现震荡上行态势，板块内部虽未现单边普涨，但结构性机会依然突出。在统计的12只产品中，共有9只实现正收益，3只出现小幅回调，区间涨跌幅的极差为9.12个百分点。华泰宝湾物流REIT以8.29%的涨幅位居榜首，显著跑赢同类平均水平；华夏深国际REIT、南方顺丰物流REIT及中银中外运仓储物流REIT的涨幅亦超过4%，构成了本期上涨的核心梯队。

　　本期市场表现的核心驱动力之一，在于头部标的的积极扩募动作对估值的提振。2025年12月16日，华泰宝湾物流REIT宣布启动扩募，拟购入位于宁波、成都、西安及青岛的四个宝湾物流园项目。此次扩募不仅大幅增加了基金持有的仓储资产规模，更通过纳入成渝经济圈、关中平原城市群及胶东半岛的核心物流节点，优化了资产的区域布局，增强了抗风险能力与未来增长潜力，这一预期直接反映在二级市场价格的强势表现上。

　　仓储物流公募REITs在近三年展现出较强的抗周期属性，底层资产的高出租率成为维系板块稳健运行的核心基石。2023年至2025年期间，尽管面临宏观经济波动及行业新增供应入市的压力，仓储物流REITs的平均出租率始终维持在93%以上的高位运行。

　　具体来看，2023年全年平均出租率录得96.81%的高点，2024年受市场环境影响阶段性回调至94.49%，但进入2025年后，随着需求回暖及运营策略的调整，出租率呈现企稳回升态势，四个季度分别录得93.50%、94.89%、93.76%和94.78%。其中红土创新盐田港REIT世纪物流园项目、嘉实京东仓储物流REIT、汇添富九州通医药REIT等项目四季度均保持100%满租。

　　租金收缴率的持续攀升构成了仓储物流REITs现金流安全的重要保障，回款可靠性在各类基础设施资产中表现突出。从数据演变来看，收缴率指标在2023年达到99.51%的高位后，2024年虽微降至94.49%，但进入2025年迅速修复，且呈现逐季走高的态势，至2025年第四季度已回升至99.77%的历史高点。

　　近三年数据显示，该指标在2023年为75.54%，2024年大幅跃升至83.04%的峰值，主要得益于严格的成本控制及部分项目租金单价的韧性；然而2025年该指标回落至70.76%至72.83%区间，主要受两方面因素制约：一是为应对新增供应竞争，部分项目采取了灵活的租金调整策略以维持高出租率；二是设施维护及运营成本的刚性增长对利润空间形成挤压。

　　期内，标普美国房地产投资信托指数整体呈现出“震荡上行、加速突破后高位整固”的强势格局。从年初的349.46点起步，指数在1月份经历了一段温和的震荡爬升，尽管月中受获利回吐影响曾下探至352.59点，但并未破坏上升通道。

　　进入2月后，市场情绪明显转强，在2月4日至2月26日的短短十几个交易日内，指数从363.18点一路飙升至388.10点，涨幅显著扩大，期间虽有小幅回调但均被迅速拉起，显示出极强的多头动能。3月初，指数在触及389.51点的阶段性高点后进入高位震荡，最终收于387.22点，全季度维持在380点上方的高位运行。

　　而从美国REITs各板块的表现来看，数据中心REITs以23.54%的区间涨跌幅最为突出，其次是自助式仓储REITs（18.02%）和零售REITs（13.71%），这几类资产构成了本轮指数上行的主要驱动力。与此同时，写字楼REITs和多户住宅REITs分别录得-3.76%和-0.29%的跌幅，成为少数未能跟随大盘上涨的板块。

　　从板块表现的归因分析，不同资产类别的走势与其底层资产的基本面及市场预期高度相关。数据中心REITs的大幅领涨主要反映了市场对算力基础设施需求的持续强劲，特别是2026年以来，美国科技的几大巨头加大了对数据中心等算力基础设施的资本支出，例如，微软2026财年资本支出预计约1000亿美元；亚马逊计划投入2000亿美元资本支出，主要用于满足AWS和生成式AI的算力需求；谷歌计划投入1750亿-1850亿美元资本支出，以加速其TPU集群部署。Meta预计2026年资本支出将在1150亿-1350亿美元之间，同比2025年增长约60%～90%。

　　运营上，新加坡办公和零售物业租金续租调整率均达6.6%，零售板块出租率98.7%、客流量同比增长20.5%，整体出租率微降至96.9%。财务结构保持稳健，综合杠杆率降至38.6%，74%的借款为固定利率，平均债务成本3.2%。不过租金续租调整率环比放缓，海外物业估值下滑带来一定压力，而资产升级、新项目开发及资产优化布局，为后续业绩增长奠定了基础。

　　2026年一季度，恒生房地产信托基金指数在1月初延续了此前的弱势，受制于写字楼市场空置率高企的悲观情绪，一度下探至3064.35点的阶段性低点。

　　然而，随着1月下旬市场情绪回暖，叠加香港本地政策利好的刺激，指数开启了一轮强劲的反弹行情，尤其是在2月中旬至2月底，指数连续突破多个整数关口，最高触及3409.29点，区间涨幅一度超过10%。进入3月后，港股市场受美伊冲突升级冲击，恒生指数全天收跌2.14%，受市场情绪影响拖累，出现快速跳水，回落至3200点上方。

　　春泉产业信托指出，办公楼市场仍然充满挑战，团队目前的策略会先维持出租率，而非租金。市场数据也有所印证。2025年四季度，春泉产业信托持有的北京华贸中心物业平均月租约为每平方米(平方米)人民币339元，与上一季度相比下降0.9%，平均租用率约为87%，与上一季度相比增长3个百分点。截至2025年12月31日的租用率约为 90%。

　　招商局商业房托基金部分资产所在的深圳写字楼租赁市场，整体仍处于供应高位与租金承压的调整期，需求端呈结构性分化，去化压力依然存在。尽管新经济与科技相关行业在个别细分领域有扩张需求，但租户对租约条款的敏感度仍然较高。因此，招商局商业房托基金积极扩张资产类别，瞄准当地日益膨胀的国际学生群体，以图在新的市场例如学生公寓上获得收益。招商局商业房托基金于2025年12月29日通过其全资子公司签约收购首个位于香港的学生公寓项目，相关物业为一项位于香港九龙柯士甸路的存量物业资产，总楼面面积约2.36万平方呎，毗邻香港理工大学，地理位置优越。该物业去年11月估值为2.13亿港元，收购代价折让3.3%，购买价（于流动资产调整前）约为2.06亿港元。收购完成后，该物业将由房托基金计划改造为拥有85个床位的现代化学生公寓。